Свобода передвижения: реализованный проект 2х комнатной квартиры открытой планировки

Перепланировка в 2-комнатной квартире: варианты проектов и особенности процесса

Перепланировка в 2х-комнатной хрущёвке — очень распространённое и выигрышное решение, о чём свидетельствуют фото квартиры “до” (без перепланировки) и “после”. Пространство в хрущёвках очень ограничено, а его организация зачастую оставляет желать лучшего. Ведь на период постройки хрущёвок комфорт и удобство проживания были второстепенными. Однако и по сегодняшний день в хрущёвках проживает огромное количество людей во всех постсоветских странах. Потому вопрос перепланировки является очень актуальным. О том, как грамотно переделать жил. площадь — далее в статье.

Что собой представляет перепланировка?

Перепланировкой называется изменение конфигурации помещения, выполненное на основании эскиза или проекта, и занесённое в технический паспорт дома.

Перепланировка включает такие процессы:

  1. Устройство, разбор, перенос перегородок и дверных проемов.
  2. Установка арок.
  3. Увеличение полезной площади за счёт использования второстепенных помещений (кладовки).
  4. Объединение комнат в многокомнатных квартирах.

Важно отличать перепланировку от переустройства, которое в свою очередь включает работу с инженерными сетями, техническим оборудованием. Фактически, переустройство предполагает более капитальные изменения, в то время как планировка является просто изменением жилого пространства (конфигурации, размеров, назначения комнат и пр.).

О разрешённых и запрещённых изменениях при планировке вы можете узнать из видео:

Плюсы и минусы

  1. Возможность организовать пространство в соответствии со своими нуждами и целями, сделать его максимально удобным для всех людей, проживающих в квартире.
  2. В результате грамотного распределения пространства при перепланировке полезной площади становится больше.
  3. Возможность для реализации задуманного интерьера, различных дизайнерских идей. В результате перепланировки квартира будет выглядеть более стильно, оригинально.
  4. Возможность сделать пространство более функциональным, практичным, универсальным.
  1. Это более сложный, финансово затратный, трудоёмкий и длительный процесс по сравнению с ремонтом.
  2. Требует согласования с соответствующими органами, законного оформления.
  3. Необходимость в грамотном проекте перепланировки. В противном случае можно получить пространство, далёкое от ваших ожиданий. А ломать, как известно, легче, чем строить.

Прежде, чем решиться на перепланировку, необходимо реально оценить её целесообразность и необходимость, ведь в конечном итоге может оказаться так, что перепланировка была неоправданным решением. Но если же вы твёрдо определились, что перепланировке быть, рассмотрим, как её можно провести в двухкомнатной квартире хрущёвского типа.

Варианты изменения пространства

Конфигурация комнат в хрущёвских квартирах отличается, мы же рассмотрим несколько основных видов первоначальной планировки и возможные варианты её изменения. На основе наших проектов вы сможете набросать план преображения вашей квартиры.

Первый способ

На схеме ниже представлен вариант очень распространённой, но довольно неудобной классической планировки двухкомнатных квартир. Первая комната является проходной, есть много нефункциональных зон. Размещение кладовой (в конце второй комнаты) тоже очень неудобное и нефункциональное.

Превращение двушки в трёшку благодаря перепланировке.

В переделанном варианте кладовая становится частью комнаты, которая в свою очередь разделяется на два отдельных пространства посредством перегородки. Первая комната превращается в полноценную гостиную. Также увеличивается площадь ванной комнаты за счёт пространства коридора. Данный вариант планировки актуален для семьи с ребёнком.

В большинстве хрущёвок межкомнатные стены не являются несущими, потому убрать их возможно. Однако в этом стоит удостовериться, проверив технический паспорт квартиры.

Второй способ

Первоначальный вариант организации пространства очень схож с предыдущим, однако кухня, санузел и прихожая имеют несколько отличную конфигурацию, а первая комната не имеет перегородки или двери и является проходной.

Типовая планировка двухкомнатной квартиры хрущёвского типа.

После изменения пространства результаты такие:

  1. Первая комната стала обособленной и превратилась в большую детскую с двумя рабочими зонами и двухъярусной кроватью.
  2. Пространство прихожей увеличилось, где разместился вместительный шкаф.
  3. Во второй комнате увеличилась полезна площадь за счёт использования кладовой.

В результате переделки в квартире появилось 4 спальных места и 3 рабочих места за письменными столами.

При исходных данных возможен ещё и другой вариант перепланировки (на фото ниже). В результате изменений получается полноценная гостиная, спальня с детской кроваткой, гардеробная и кладовая.

Такой вариант переделки отлично подходит для пары с малышом, для семьи с большим количеством вещей для хранения, для людей, которые часто принимают гостей.

К примеру, на фото ниже представлен вариант для пары без деток:

Вариант планировки для пары, любящей часто принимать компании гостей.

Третий способ

В данном варианте суть перепланировки заключается в оборудовании студии-гостиной, объединённой с кухней. Плюс первоначальной планировки в раздельности помещений, но вот площадь кухни слишком мала.

Создание студии из раздельной комнаты и кухни.

По итогу проделанных работ:

  1. Площадь жилой комнаты увеличивается за счёт частичного объединения с лоджией.
  2. В жилой комнате появляется гардеробное помещение. Однако это стало возможным за счёт переноса входной двери. Целесообразность и законность такого решения необходимо изучить.
  3. Санузел также становится смежным.

Квартира отлично подходит для одного человека или молодой пары без деток.

Четвертый способ

В первоначальной планировке кухня, санузел и прихожая были слишком маленькими, комната была проходной, а во второй комнате располагались кладовые. Фото перепланировки 2х-комнатной квартиры в хрущёвке с вариантами до (без перепланировки) и после вы можете увидеть ниже:

Полное изменение конфигурации квартиры.

После проделанных работ изменения были следующими:

  1. Прихожая, гостиная и кухня стали, фактически, единым пространством за счёт устранения стен.
  2. Площадь гостиной изменилась, а комнаты возросла, при этом она была поделена на два отдельных пространства: для родителей и ребёнка.
  3. Возросла площадь санузла за счёт пространства прихожей.

Пятый способ

В первоначальном варианте первая комната является проходной, в квартире отсутствует как таковая кладовка и гостиная. После переделки пространства результаты следующие:

  1. Вторая комната была разделе непосредственно на спальню и на гостиную-столовую.
  2. Проходная комната стала обособленной, её площадь уменьшилась за счёт добавления кладовки.
  3. Прихожая и коридор увеличились без ущерба для жилой площади.

Стоит учитывать, что дальнее расположение гостиной-столовой от кухни может быть не совсем удобным.

Ещё один вариант создания третьей комнаты в двушке.

Полезные советы

Так как перепланировка является довольно серьезным мероприятием, вооружитесь следующими полезными рекомендациями:

  1. Проанализируйте, что конкретно вас не устраивает в текущей организации пространства. Решите, какие комнаты вам нужны и какую функцию они будут выполнять.
  2. Продумайте дизайн, определитесь с отделочными материалами.
  3. Оценивайте имеющуюся площадь и возможности реально. Не пытайтесь поделить маленькую двушку площадью 40 кв. м. на несколько комнат.
  4. При увеличении площади санузла помните, что ванну и туалет запрещается располагать над жилой площадью квартиры внизу. То есть увеличить пространство санула за счёт прихожей или кладовки можно, а вот за счёт спальни или гостиной комнаты — нельзя.
  5. На этапе создания проекта учитывайте все нюансы: расположение комнат относительно лестничной клетки, выход окон на разные стороны света, этажность и пр.
  6. На этапе реализации утверждённого проекта не рекомендуется вносить изменения (если только они не вынужденные). В-первых, это дополнительные траты. Во-вторых, изменения могут не согласоваться с ранее намеченным эскизом.
  7. Разрабатывайте проект минимум на 5 лет вперёд. То есть, если вы планируете малыша, то через несколько лет ему понадобится полноценная игровая зона, письменный стол, комфортное спальное место.

Так, мы рассмотрели некоторые удачные проекты перепланировки в 2х-комнатной хрущёвке с фото “до” (без планировки) и после. Однако для каждой конкретной квартиры проект перепланировки нужно составлять индивидуально, учитывая состав семьи, финансовые условия, особенности здания и прочие нюансы.

Видео: как из 2-комнатной хрущёвки сделать 3-комнатную.

Плюсы и минусы свободной планировки жилья

Разбираемся в вопросе планировки жилья и выясняем, так ли привлекательно отсутствие стен в новой квартире.

Что такое свободная планировка

Квартира со свободной планировкой — это жильё без межкомнатных перегородок и внутренних стен. По сути, это квартира-студия, площадь которой бывает разной. В зависимости от количества квадратных метров собственник может сделать стандартную однушку или возвести стены так, чтобы получилось сразу несколько комнат.

В России первые квартиры со свободной планировкой появились в начале 90-х годов в Москве. После распада СССР возник спрос на жильё, где собственник сам решал, как распланировать пространство. Коммунальные квартиры с жёстким распределением квадратных метров остались в прошлом, и жителям захотелось раздолья в планировке дома.

Сначала собственники распрощались с перегородками, которыми пытались отделиться от соседей по коммуналке, а потом стали покупать квартиры на лестничных клетках и объединять их в одно жилое пространство. Застройщики быстро отреагировали на запрос рынка и предложили жильё без жёстких рамок в планировке.

С тех пор квартиры со свободной планировкой завоевали рынок. Точной статистики о количестве такого жилья нет, но некоторые эксперты говорят Профессионалы о свободной планировке , что до половины квартир в новостройках сдаются со свободной планировкой. Строительные компании и риелторы выдают отсутствие межкомнатных стен как безусловное преимущество. Так ли это на самом деле? Разберёмся в плюсах и недостатках свободной планировки.

Плюсы квартир со свободной планировкой

1. Творчество и отсутствие рамок

Свобода самовыражения — вот главное достоинство квартир без перегородок. Собственнику не придётся сносить кривые стены и разбираться с наследием плохого вкуса предыдущего хозяина жилья.

Можно объединить кухню с гостиной, отвести под детскую столько места, сколько хочется, или поставить огромную кровать на всю площадь жилья.

Хозяин квартиры сам решает, сколько у него будет комнат. И в процессе работы над обустройством жилья почувствует себя профессиональным дизайнером или архитектором. Одним словом, творцом собственной судьбы. Как будет выглядеть дом, зависит только от фантазии собственника. По крайней мере, так уверяют строительные и риелторские компании.

2. Удобство для семьи с детьми

Свободная планировка может быть полезна для семьи с детьми. Если вы решите оставить больше открытого пространства, вам будет легче наблюдать за детьми и общаться, управляясь с домашними делами. Так свободная планировка упростит коммуникации и поможет поддерживать общение внутри семьи.

3. Современный стиль

Свободная планировка позволяет применять актуальные дизайнерские решения. Например, отсутствие перегородок и межкомнатных стен делает квартиру светлее. В таком жилье не нужно искать декор и цветовую гамму для каждой зоны — можно создать общий интерьер. А также более эффективно использовать каждый метр жилья. Это особенно удобно в квартирах с маленькой площадью.

4. Идея для бизнеса

Ещё один плюс свободной планировки — это неплохая бизнес-концепция. Квартиру без внутренних стен разделяют на несколько студий, а затем сдают в аренду.

Такой бизнес набирает популярность. Только в сервисе Авито вы найдёте Все квартиры студии, которые сдаются в аренду в России более 14 000 квартир-студий в России, которые можно взять в аренду.

Минусы квартир со свободной планировкой

1. Свобода, но не во всём

Стоит заметить, что самого термина «жильё со свободной планировкой» в законодательстве нет, это маркетинговый приём риелторов и застройщиков.

Строительная компания при сдаче дома обязана чётко отметить в поэтажном плане зоны кухни и санузла в каждой квартире. Переносить эти зоны запрещается, потому что все коммуникации проводятся централизованно, и в таком случае возникнет угроза безопасности жильцов дома.

В поэтажном плане указаны и внутренние стены. Часто застройщик обозначает их в квартире перегородками высотой в несколько кирпичей или блоков. Конечно, они легко убираются, однако факт остаётся фактом — свободная планировка всё-таки не совсем свободная.

2. Свобода требует вложений

Другой минус такого жилья — дополнительные затраты. Как правило, квартиры со свободной планировкой сдаются без перегородок и без отделки. Собственнику придётся разрабатывать дизайн-проект, проводить электричество (так как зачастую оно ведётся только до распределительного щита), выполнять отделку. С учётом этих затрат, стоимость квартиры может вырасти в 1,5–2 раза, по оценкам Исследование достоинств и недостатков свободной планировки экспертов.

Дизайнерский план сам по себе ещё не означает, что вы получите жильё мечты. Все изменения необходимо согласовать.

3. Свободу нужно узаконить

Практически любые изменения в обустройстве квартиры со свободной планировкой необходимо узаконить. Но сделать это не так просто. Вот что запрещается Постановление правительства от 28.01.2006 № 47 во время ремонта такого жилья:

  • переносить стояки водоснабжения и отопления;
  • смещать или демонтировать несущие стены;
  • увеличивать жилую площадь за счёт урезания санузлов или за счёт подсобных помещений;
  • экспериментировать с «мокрыми зонами», то есть переносить или добавлять ванную или санузел туда, где у соседей снизу находятся другие комнаты. Это может привести к появлению сырости, плесени и грибка;
  • делать жилое помещение меньше 8 квадратных метров;
  • переносить центральное отопление на балкон.
Читайте также:  Бенефис женской логики: два проекта 2х комнатных квартир, созданных для прекрасных дам

А вот что можно делать, без согласования изменений в жилинспекции и БТИ:

  • клеить обои;
  • штукатурить стены;
  • менять покрытие пола или потолка.

Сколько займёт согласование в кабинетах чиновников, не знает никто. В любом случае перепланировка уменьшает жилую площадь квартиры. И тогда вы рискуете переплатить за ненужные квадратные метры. Эксперты говорят Минусы свободной планировки в квартирах эконом-класса , что площадь неиспользуемых напрямую зон в квартирах со свободной планировкой после ремонта составит примерно 30–35 процентов.

Альтернатива свободной планировке

Спрос на нестандартное жильё остаётся высоким, но бумажная волокита пугает покупателей. В такой ситуации застройщики обратились к опыту других стран и переняли «европейскую» планировку.

От свободной планировки она отличается двумя принципиальными вещами. Во-первых, в таком жилье строители предусмотрели все межкомнатные перегородки и внутренние стены, и спроектировали их так, что задействуется каждый квадратный метр площади. То есть исключается возникновение пустых зон.

Во-вторых, квартира с «европейской» планировкой трансформируется при помощи раздвижных перегородок.

Типичный приём европейских архитекторов — объединение кухни и гостиной. Это расширяет жилое пространство и делает его более удобным. Если родители проводят много времени на кухне, они могут беспрепятственно следить за малышом, или быстро подавать блюда для гостей. А если жилищные обстоятельства изменились, вы устанавливаете раздвижную перегородку — и это уже будут две отдельные комнаты. При этом архитекторы проектируют квартиры таким образом, что добавление или удаление перегородок не требует согласований.

В каком случае вам подойдёт квартира со свободной планировкой

Итак, узнав все плюсы и минусы жилья без внутренних стен, подведём итог. Такая недвижимость подойдёт вам, если:

  • у вас есть достаточно средств на ремонт и отделку;
  • хотите реализовать дизайнерские амбиции и воплотить в жизнь смелые архитектурные проекты;
  • не хотите жить в стандартной однотипной квартире, в которой пространство обустроили за вас;
  • собираетесь сделать в рамках одного жилого пространства несколько отдельных студий, например для организации бизнеса;
  • против рамок и границ, и планируете объединить всю квартиру в одно большое жилое пространство;
  • у вас есть время на то, чтобы спокойно реализовать архитектурные и дизайнерские замыслы.

Когда квартира со свободной планировкой, скорее всего, не ваш вариант

Ещё раз тщательно обдумать покупку жилья без межкомнатных перегородок стоит, если:

  • вы не располагаете достаточным бюджетом для перепланировки и ремонта:
  • вы не готовы сражаться с бюрократией в попытках узаконить нужные вам изменения;
  • вы не обладаете достаточными знаниями в дизайне и архитектуре, а дополнительных средств на услуги профессионалов нет;
  • вы не готовы к тому, что жилая площадь квартиры после ремонта уменьшится;
  • въехать в новое жильё необходимо в ближайшее время.

Свободная планировка: советы по обустройству квартиры свободной планировки от Алексея Иванова. Часть 1.

Сегодня одним из популярных предложений на рынке жилой недвижимости являются квартиры со свободной планировкой. Застройщики позиционируют их как квартиры, в которых владелец сам может спроектировать нужное ему пространство, по собственному желанию расставить перегородки и т.д.

В рамках данной статьи соруководитель дизайн студии Geometrium Алексей Иванов подробно расскажет о том, какие типы квартир с открытой планировкой бывают, на что нужно обратить внимание, чтобы вы выбрали именно ту, в которой в дальнейшем вы сможете спроектировать идеальное пространство для себя.

Свободная планировка — это, в основном, маркетинговый ход застройщиков, которые таким образом формируют в голове у покупателей мысль, что при покупке такой квартиры они смогут реализовать любые дизайнерские решения по своему усмотрению.

Дизайн квартиры со свободной планировкой: проект «Сколковский»

На самом деле, это не совсем так: дело в том, что в юридической документации нигде не прописано такого понятия, как «свободная планировка». И даже наоборот — у каждой квартиры есть своя планировка, которая утверждена с отвечающими за этот вопрос инстанциями. Поэтому: все изменения, которые вы планируете реализовывать в своей квартире вам всё равно придётся согласовывать.

Варианты квартир свободной планировки

Open space – квартира с полностью открытым пространством. При такой планировке в квартире перегородки есть только в ванной и туалете — всё остальное пространство полностью свободное.

С одной стороны Open Spase в небольшой квартире — это отличный вариант, позволяющий визуально её расширить и сделать более просторной. Но с другой стороны — жить в такой квартире вдвоём или втроём может стать достаточно сложной задачей, поскольку вы всегда будете находиться друг у друга на глазах, а от этого можно устать.

Объединение кухни + столовой + гостиной. Такой вариант свободной планировки является одним из самых оптимальных и удобных и пользуется популярностью у молодых семей с детьми. Объединение кухни и гостиной в единое пространство создаёт просторное помещение, в котором удобно принимать гостей и проводить время всей семьёй. При этом у каждого члена семьи есть свои отдельные комнаты, личные зоны.

Чтобы запахи их кухни не мешали отдыхать в зоне гостиной, в кухне ставят мощную вытяжку, что делает данное пространство ещё более комфортным.

Объединение гостиной и кухни в одну зону: проект «Александр»

На что нужно обратить внимание, при разработке новой планировки для такой квартиры

Расположение коммуникаций в квартире:

Расположение коммуникаций в квартире можно проверить в плане БТИ. Это нужно для того, чтобы правильно распланировать местоположение будущих кухни и сантехнических узлов. Тут есть много тонкостей и для того, чтобы в дальнейшем не столкнуться с неприятностями и лишними переплатами, лучше связаться с застройщиком и выяснить у него, где проходят стояки, какого размера выходы у канализационных труб и т.д.

Мокрые зоны:

Мокрые зоны — это помещения, в которых расположено всё сантехническое оборудование и инженерные коммуникации в квартире. Узнать расположение мокрых зон можно в плане БТИ или запросив информацию у застройщика.

Если вы захотите переместить какую-то из мокрых зон в другое место, то вам будет необходимо не только провести дополнительную гидроизоляцию полов, но и оформить специальные разрешающие перенос документы в отвечающих за данный вопрос законодательных органах.

Кроме того, перенести кухню или расширить её за счёт уменьшения какого либо жилого помещения в вашей квартире запрещается законом. Поэтому расширить её вы сможете только за счёт коридора или кладовки.

Оконные проемы

Geometrium работает с интерьерами в современном стиле. Свет в разрабатываемых нашей студией дизайн-проектах играет важную роль. Поэтому мы всегда стараемся сделать так, чтобы в каждом из проектируемых нами помещений было минимум одно окно — если окон будет больше, то это порадует нас ещё больше. Слишком много света не бывает: жители Москвы и Санкт-Петербурга нас точно в этом поймут.

Свет важен не только потому, что он делает интерьер более просторным, свет важен, чтобы мы с вами себя лучше чувствовали. Согласно нормам, утверждённым на сегодняшний день в РФ, в каждом жилом помещении необходимо наличие хотя бы одного окна.

Если мы говорим о квартире типа Open Space со свободной планировкой, и вы хотите сделать на её территории несколько обособленных зон, то в качестве перегородок можно использовать стеклянные прозрачные ширмы, которые, с одной стороны, помогают разграничить пространство, а с другой — позволяют дневному свету и солнцу беспрепятственно заполнять вашу квартиру.

Применение стеклянных перегородок для разграничения пространства: проект «Водный»

Этапы подготовки перед разработкой дизайн-проекта для квартиры со свободной планировкой

Вам нужно чётко прописать все те действия, которые вы и ваша семья планируют выполнять в данном пространстве. Максимально точно описать, какие зоны вам необходимы и для чего, что атм должно храниться и как вы планируете их использовать.

Если пространство очень маленькое, то при разделении его на отдельные зоны, лучше использовать прозрачные или полупрозрачные варианты перегородок.

Если пространство позволяет, то при разделении его на комнаты, кухню и гостиную можно оставить единой зоной, чтобы в дальнейшем у вас было большое и просторное помещение для общения со всей семьёй и вашими друзьями.

Перед тем как идти к дизайнеру интерьера, посмотрите, какие уже сегодня есть решения для квартир вашего метража — особенно это касается малогабаритных квартир и однушек. Посмотрите различные стили в интерьере, и уже подготовленные идите к выбранному вами дизайнеру.

Итак, в этой статье мы разобрали, какими бывают квартиры со свободной планировкой, в чём их особенности и на что нужно обратить внимание при перепланировке. Если у вас остались вопросы, то задавайте. А все, кто хочет сделать свою квартиру функциональной и современной, обращайтесь к нам и мы придумаем новый и максимально подходящий вам дизайн-проект.

архитектор-дизайнер и соруководитель дизайн студии GEOMETRIUM

Хороший вопрос: Свободная планировка — «могу делать, что хочу»?

Что означает для покупателя «квартира свободной планировки»? И почему — это недвижимость для состоятельных?

Что такое «свободная планировка» ?
Вообще юридического понятия «свободная планировка» не существует. Подобная формулировка применяется главным образом к квартирам в домах, построенным по монолитно-каркасной технологии. И здесь свободная планировка квартиры — это пространство, в котором отсутствуют внутренние стены, а количество несущих опор сведено к минимуму. Иными словами, владелец квартиры в новостройке якобы получает возможность распланировать пространство — расположение и конфигурацию помещений — в соответствии со своими предпочтениями.

То есть, предлагая покупателям квартиры в доме со свободной планировкой, застройщики преподносят отсутствие внутренних стен как безусловное благо для владельца. Аргумент — отсутствие препятствий для того, чтобы новосел мог обустроить все «по-своему». Единое пространство нового жилища выглядит весьма заманчиво в глазах покупателя — ведь владельцам «панелек» об индивидуальной планировке приходится только мечтать: далеко не все желания конструктивно реализуемы в ходе перепланировок.

Выгодный застройщику миф
В большинстве случаев за ваши же деньги вам пытаются продать то, что фактически стоит дешевле. Объясню, почему.

Квартиры-студии и «квартиры свободной планировки» в основном продаются в монолитных домах, а технология их возведения предполагает минимальное количество (и ширину) несущих опор, что, в сущности, и дает широкие возможности в плане создания индивидуальных интерьерных решений. Но в то же время эта технология помогает экономить средства на постройку здания: получается, такие квартиры могли бы стоить дешевле. Ведь стоимость и сроки возведения дома по монолитной технологии значительно меньше, чем дома из кирпича.

И, конечно, застройщик, существенно экономит, ведь ему не нужно тратить время и деньги на возведение стен внутри квартиры: фактически вам продают лишь «коробку» по цене готового жилья. Многие потенциальные покупатели, слушая увлекательные рассказы застройщика, не понимают, что приобретают «кота в мешке». Вместо готовой квартиры за эти же деньги они получают по сути «недострой», и стены, которые по определению должны быть на своем месте, владельцу придется достраивать на собственные средства.

Факт: Благодаря тиражированию мифа о выгодах приобретения жилья в подобном состоянии застройщикам удается повысить прибыльность проекта, а риелторам — продать квартиру со свободной планировкой дороже ее фактической стоимости.

Свобода с большими ограничениями
Получается, что свобода «дизайна интерьера» в такой новостройке — относительная.

1. Планировка есть, вы просто о ней не знаете
Во всех случаях существует чертеж, определяющий расположение мокрых и жилых зон в данном помещении. Это значит, что есть определенные ограничения, которые регулируются законодательством и техническими возможностями: например, санузлы в новой квартире могут быть расположены только там, где это предусмотрено проектом, поскольку согласовать перенос стояков практически нереально.

Читайте также:  О пользе творческого подхода: как 2х комнатная квартира стала французским салоном

Факт: Ванная и туалет, а также кухня в любом случае будут не там, где хочется владельцу, а в строго отведенном для этого месте.

3. Правила перепланировок никто не отменял
Существует еще один барьер — закон «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». В 5-й статье документа говорится, что подсобная площадь не может быть увеличена за счет жилой, в соответствии с разграничениями, отображенными в БТИ. То есть в квартире со свободной планировкой вы не сможете сделать ванную просторнее за счет площади комнаты, а только за счет коридора — и то, если такая возможность существует.

Лоджия и балкон не могут стать полноценной открытой частью жилого помещения, так как нельзя переносить радиаторы центрального отопления. Кроме того, есть ограничения по метражу жилых комнат (например, они не могут быть менее 9 кв. м) и еще целый свод правил по согласованию.

Вывод: В итоге «свободная планировка» ограничивается возможностью изменить конфигурацию жилой зоны (да, вы выиграли в том, что не нужно демонтировать стены). В остальном владельцу приходится за свой счет завершать строительство согласно первоначальному плану, утвержденному застройщиком.

4. Ремонт сразу невозможен
Другой нюанс, о котором часто не подозревают покупатели квартиры в новостройке, — это время. Дескать, все купили, перепланировали — и можно делать ремонт. Однако закон предполагает, что застройщик ведет строительство по заранее утвержденному плану, причем это относится и к планировке квартиры. К периоду сдачи дома в эксплуатацию должны быть закончены все строительные работы, а к моменту оформления права собственности квартира должна находиться в состоянии, соответствующем заявленному плану.

Иначе говоря, владелец новой квартиры не может сразу приступить к ремонту, если он принял решение использовать планировку, отличную от спроектированного и утвержденного застройщиком варианта. Оформление собственности, как правило, занимает от месяца до полугода после сдачи новостройки в эксплуатацию; к этому времени следует прибавить еще полгода на согласование новой планировки. И только после этого можно начинать капитальный ремонт, на который уйдет по меньшей мере три-пять месяцев.

Вывод: Все это время счастливому новоселу, который приобрел недостроенную квартиру, придется снимать жилье, заниматься ремонтом и утверждать индивидуальную планировку.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ…
План ремонта в новостройке – что сначала, что потом

Кому же выгодно покупать квартиру-студию?
Мой ответ: тем, кто может себе это позволить. Действительно, квартиры со свободной планировкой — не самый экономичный способ улучшить жилищные условия. Покупать просторную квартиру-студию, чтобы сделать ее «под себя » , особенно невыгодно при ограниченном бюджете, поскольку расходы, на которые придется пойти владельцу после подписания акта приемки-передачи, могут быть равны половине (!) уже уплаченной суммы.

Чтобы избежать разочарований, следует как можно подробнее изучить планировку квартир, предлагаемых застройщиком в готовом виде, — возможно, расположение и конфигурация помещений в целом вас устроят. В крайнем случае в дизайн квартир свободной планировки всегда можно внести частичные изменения после того, как строительные и отделочные работы окончены. Согласовать в БТИ небольшие изменения намного проще, чем глобальную перепланировку.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ…

  • Как спланировать однокомнатную квартиру 40 кв м – советы дизайнеров
  • Планировка однокомнатной квартиры 33 м кв – идеи для удобства

Покупателям, которые располагают достаточными средствами, чтобы оплатить дорогостоящий индивидуальный ремонт, свободная планировка придется в самый раз. Так или иначе, работа дизайнера предполагает создание проекта, отличного от типовой планировки, и большинство имеющихся перегородок все равно потребуется снести. Иногда интерьерное пространство приходится оптимизировать вплоть до нескольких сантиметров: например, в одной квартире готовая стена стояла всего в десятке сантиметров от намеченной линии и, увы, она была демонтирована.

Вывод: Если ваш бюджет ограничен, выбирайте такую планировку квартиры, которая изначально вас устраивает или почти устраивает. Если же вы располагаете средствами на кардинальную перепланировку и капитальный ремонт, то квартира со свободной планировкой — хороший вариант.

В ВАШЕМ ГОРОДЕ…
Закажите удобную перепланировку для вашей квартиры – Специалисты по дизайну интерьера на Houzz

Мифы свободной планировки

Квартиры без внутренних стен, или, как их еще называют, со свободной планировкой, -дань моде, царящей на столичном рынке недвижимости в течение нескольких лет. Отношение к таким квартирам у застройщиков, риэлторов и покупателей не всегда однозначное. Первые обычно преподносят свободную планировку как безусловное благо для собственников квартир, которым в будущем не придется ломать перегородки, чтобы реализовать задуманный проект обустройства своего жилья. Покупатели, по сути приобретающие кота в мешке, а не квартиру, не всегда понимают, что на самом деле они получат, а в итоге не всегда радуются “свободе”, на поверку весьма дорогостоящей. Отрицательный резонанс заставляет застройщиков задумываться об отказе от свободной планировки в многоквартирных жилых комплексах эконом- и даже бизнес-класса.

Ни для кого не секрет, что строительство и реализация жилья – это прежде всего бизнес, а его участники в первую очередь решают свою главную задачу – получение максимальной прибыли. Для этого они стараются экономить на всем, в том числе на разработке проектов, стройматериалах, привлечении квалифицированной рабочей силы. Чем проще проект в реализации, чем меньше затратная часть, тем его доходность выше. Но для того чтобы проект продать дороже, необходимо убедить покупателя, что именно такую вот жилплощадь, без проработанных профессиональными архитекторами и выстроенных планировок, приобретать удобнее всего. И здесь нужно оценить находчивость, проявленную и застройщиками, и риэлторами, которым удалось создать миф о том, что, приобретая фактически недострой, покупатель делает самый правильный выбор.

Секрет в бетоне

Строить дома со свободной планировкой стало возможно после внедрения в практику домостроения опалубочных систем, позволяющих прямо на строительной площадке отливать в бетоне несущие конструкции будущих квартир. Получая свободное пространство большого метража с широким строительным шагом (уменьшенным числом несущих стен), застройщики стали думать, как выгоднее им распорядиться. Первой пришла идея строить квартиры большего, чем позволяла технология панельного домостроения, метража. Покупатели идею оценили, просторные квартиры в монолитных домах стали пользоваться хорошим спросом, к тому же в середине 1990-х гг. в Россию стали поступать качественные строительные материалы, что воодушевило собственников квартир на роскошные ремонты своих жилищ. Чтобы обустроить квартиру “не так, как все”, новоявленные собственники ломали стены, переносили кухни, крушили и отстраивали заново ванные комнаты и санузлы. Свободная планировка квартир, выставляемых на продажу, противопоставлялась обязательной типовой планировке в муниципальных домах.

В “Квартале” рассказали, что первый дом, построенный компанией в 1998 г. на Ленинском проспекте, продавался полностью с выполненной проектной планировкой. В процессе ремонтов около 90% квартир было перепроектировано с полным или частичным сносом уже готовых перегородок. Учитывая полученный опыт, квартиры в домах, вводимых в эксплуатацию до 2002 г., предлагались в двух вариантах: с уже выполненными перегородками и без них, но с согласованным типовым проектом. Желающих на стадии строительства выложить стены по предложенному проекту в каждом доме оказывалось в среднем по 20%. Но после окончания строительства и сдачи домов в эксплуатацию из этих 20% около 80% собственников передумали и полностью или частично разобрали перегородки.

Сами того не ведая, хозяева квартир подкинули застройщику блестящую идею, как сэкономить на работах по планировке квартиры. Опытным путем к такому выводу пришли большинство застройщиков, возводящих в столице дома из монолита. На решение “не городить огород” благоприятно повлиял и тот факт, что добровольный отказ от производства планировочных работ в квартирах снижал расходы и на приобретение строительных материалов, и на оплату труда рабочих. В новых условиях подрядчик, занятый на строительстве дома, уже мог отказаться от услуг каменщиков, выкладывающих перегородки между комнатами, и от маляров-штукатуров, которым поручалась отделка квартир. Важно, что именно рабочие названных профессий раньше относились к числу самых квалифицированных и высокооплачиваемых специалистов на стройке. То есть застройщик мог использовать более дешевую неквалифицированную рабочую силу – и тем самым опять же экономить.

Понимание истинного положения вещей (предложение фактического недостроя) подтолкнуло застройщиков к очередному маркетинговому ходу, а именно: компании стали предлагать услугу по узакониванию разработанного клиентом проекта квартиры. “Раньше большая часть квартир реализовывалась до сдачи объекта госкомиссии и оформления документов в БТИ, – рассказывает Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу Группы компаний “Конти”. – Поэтому планировка квартир “дорабатывалась” под каждого покупателя. Сообща вносились изменения в рабочий проект, и на выходе, после сдачи дома госкомиссии, человек получал готовые документы с учетом его видения планировки собственной квартиры”.

В компании “Авгур Эстейт” отметили, что идея предварительного согласования планировок с покупателями на деле получается не столь простой, как на словах. “Наверное, такой вариант хорошо пошел бы в доме на несколько квартир, где все покупатели известны еще до начала строительства, – говорит Виктор Козлов, коммерческий директор “Авгур Эстейт”. – Но такое допущение из области фантастики. При строительстве первого корпуса жилого комплекса “Камелот” на 130 квартир мы предлагали покупателям представить для согласования в БТИ свои варианты планировок. Но из-за занятости людей согласование проходило неорганизованно, каждый раз приходилось подавать в БТИ по одной-две заявки, и процесс сильно затянулся. Поэтому при строительстве второго корпуса мы решили от этой практики отказаться”.

Нарисуем – будем жить

“На сегодняшний день большинство квартир, предлагаемых на рынке первичной недвижимости, со свободной планировкой”, – констатирует Светлана Пучкова, специалист отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty. Компании, возводящие дома из монолита и кирпича, практически полностью отказались от работ по выполнению планировок, ограничиваясь только “разводкой тепла” (так строители называют работы по установке отопительных систем), установкой стеклопакетов и дверей. “Покупатель получает только внешние стены, потолок и пол, а все остальное выполняет сам”, – говорит Оксана Басова, пресс-секретарь компании “С-Холдинг”. И действительно внутреннее пространство квартиры на момент приемки госкомиссией представляет собой большую комнату с выделенной в ней санитарной зоной и несущими перекрытиями. О том, что в квартире предусмотрено несколько комнат, говорят только бетонные блоки или кирпичи, выложенные на полу в один или два ряда. Таким способом в натуральном виде и фиксируется утвержденный вариант планировки.

“Для застройщиков такая ситуация выгодна еще и потому, что площадь всей квартиры без учета перегородок, пусть даже условных, получается больше и доход от ее продажи, соответственно, выше”, – отмечает Козлов. Удачно выстроенная рекламная кампания услуги по продаже, по сути, недостроенных квартир позволяет застройщикам прикрывать производство “квартир-полуфабрикатов” мнимой заботой о благе тех же покупателей жилья, а на самом деле, пользуясь ситуацией, просто брать деньги за квартиру, существующую только на бумаге. И пока миф работает, деньги рекою текут по руслу, проложенному предприимчивыми бизнесменами.

“Учитывая, что в рыночной экономике главное – все-таки продать товар, а не произвести его, свободная планировка квартиры, улучшая потребительские характеристики жилья, позволяет застройщикам увеличить свою целевую аудиторию”, – говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь компании “Сити – XXI век”. Как заверили в Департаменте инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС), строить коммерческое жилье с внутриквартирными перегородками означает выбрасывать на ветер те деньги, на которые были возведены вышеупомянутые и сносимые покупателем конструкции. “Это неэффективно для инвестора и затратно для покупателя”, – говорят в пресс-службе ДИПСа.

Хотя и здесь ньюсмейкеры немного лукавят, так как на практике забота об экономии на возможном сносе перегородок вряд ли сопоставима с моральными и финансовыми затратами, которые ждут собственника квартиры со “свободной планировкой”. Отнюдь не всегда людям, решающим жилищные проблемы и изучающим красивые рекламные картинки, приходит в голову, что долгожданная новая квартира в реальности будет выглядеть как бетонный бункер с окнами.

Читайте также:  Виртуальный тур: квартирка в стиле солнечного Марокко

Действительность, с которой сталкивается человек, купивший квартиру со свободной планировкой, далека от красивого мифа. Первая неожиданность – это мнимость свободной планировки. Как рассказали в компании “Квартал”, серьезное ограничение в любом случае существует – это расположение внутренних несущих стен. Особенно это касается квартир большого метража. Как бы того ни хотелось хозяину квартиры, несущие стены не разрешается ни ломать, ни переносить, а это значит, что тщательно продуманный проект порой просто невозможно реализовать в действительности. На планировке квартиры отражаются количество санитарных стояков и их расположение, согласовать их перенос в другое место практически нереально. А это значит, что ванная комната будет находиться именно в обозначенном месте, а не там, где представлял себе ванную покупатель. Важны расположение оконных проемов и их количество.

Зачастую, покупая квартиру большого метража, покупатель не обращает внимания на то, что в документах жилая зона практически в два раза меньше общей площади квартиры. Это значит, что проект имеет ограничения по инсоляции и для расширения жилого пространства придется использовать площадь, находящуюся в зоне недостаточного освещения. В конечном итоге либо проект просто не согласуют, либо, если удастся получить добро, в дневное время суток в помещении придется пользоваться электричеством.

Согласно пункту 1 статьи 5 закона “О порядке переустройства помещений на территории г. Москвы” не допускается увеличение подсобной площади квартиры за счет жилой, отображенной в утвержденном БТИ проекте. Нельзя превращать лоджии и балконы в жилые помещения, а также выносить на них отопительные приборы, запрещено строить комнаты площадью меньшей 9 кв. м и многое другое.

Приобретая квартиру со свободной планировкой, мало кто задумывается о том, что срок между сдачей дома госкомиссии и временем, когда реально можно будет приступить к ремонтным работам, гораздо больше, чем в том случае, когда квартира полностью спланирована. Как рассказали в ДИПСе, процесс согласования и утверждения разработанных проектов планировок возможен только после получения покупателем прав собственности на жилье. Практика показывает, что в лучшем случае на это уйдет от шести месяцев до года. На разработку и утверждение нового проекта дополнительно потребуется не менее пяти-шести месяцев плюс на сам ремонт – еще как минимум полгода. Таким образом, выбирая свободную планировку, человек по собственной воле обрекает себя на длительный период волнительного ожидания.

Во что обходится “свобода”?

Как признались сами риэлторы, квартира со свободной планировкой вряд ли лучшее приобретение для семей с ограниченными финансовыми возможностями. По информации, полученной в компании “Декра-Стройсервис”, чтобы привести такую квартиру в пригодный для жилья вид, нужно быть готовым к тому, что с учетом предстоящих вложений в зависимости от класса дома стоимость квадратного метра увеличится на 50-100%. Самый экономичный вариант – это остановить свой выбор на предложенной застройщиком планировке, уже утвержденной в БТИ. В таком случае не придется тратить деньги на разработку и утверждение проекта и ждать правоустанавливающих документов, чтобы ее узаконить.

Если хозяин квартиры хочет раскроить пространство по-новому, нужно быть готовым заказать проект и утвердить перепланировку. По данным “Декра-Стройсервиса”, стоимость дизайн-проекта в зависимости от поставленных задач составляет от $10 до $50 за 1 кв. м. Чем больше площадь квартиры, тем солиднее вознаграждение дизайнера. Цена согласования – от 28 000 руб. и выше, а реализация проекта ограничивается только емкостью кошелька хозяина квартиры.

Отдельные компании идут навстречу покупателям и в черновом варианте отстраивают перегородки в квартирах. Правда, далеко не всех покупателей устраивает качество работы. Стены нередко приходится перекладывать заново. По приблизительным подсчетам, для возведения 1 кв. м межкомнатной стены требуется примерно 80 кирпичей стоимостью около 5 руб. каждый. А это значит, что 1 кв. м перегородки обойдется в 400 руб. В двухкомнатной квартире приходится заново отстраивать 25-30 кв. м межкомнатных перегородок, а в трехкомнатной – не меньше 50 кв. м, набегает совсем не копеечная сумма. Чтобы сэкономить, иногда используют бетонные блоки или гипсокартон.

Кроме возведения стен счастливому собственнику новостройки со свободной планировкой предстоит позаботиться о подводке электричества в квартиру, так как в “доме-полуфабрикате” подводка произведена только до общего щита на этаже. Для этого надо заказывать новый проект в специализирующейся на данном виде работ лицензированной организации. К примеру, разработка и сдача энергонадзору проекта для квартиры общей площадью 54 кв. м обошлись ее владельцу в сумму около 30 000 руб. В течение срока, пока проект разрабатывался, согласовывался и воплощался в жизнь, оплачивать электричество нужно было по завышенному коммерческому тарифу.

По словам Сергея Лядова, издержки свободной планировки таковы: высокая стоимость обустройства квартиры и услуг архитектора-дизайнера; согласование внесения изменений в рабочий проект требует времени и денег; кроме того, возможны просчеты по инсоляции, удобству расположения помещений, скорректировать которые потом достаточно трудно, дорого и долго. “Свободная планировка таит в себе немало подводных камней, – говорит Светлана Сушкова, начальник отдела по связям с общественностью “Декра-Групп”. – Существуют дома, где по прошествии нескольких лет после сдачи их госкомиссии еще в 30% квартир ведутся ремонтные работы. Это создает невыносимые условия для проживания остальных жильцов дома”. Поэтому, подводит итог Сушкова, “прежде чем покупать квартиру со свободной планировкой, следует трезво оценить предлагаемый вариант”.

Разве что для покупателей квартир верхней ценовой категории свободная планировка остается актуальной. По мнению экспертов элитного рынка, для покупателей дорогого жилья в Москве вполне допустимо, если стоимость ремонта по эксклюзивному дизайн-проекту сопоставима со стоимостью приобретаемой недвижимости.

По-видимому, растущая требовательность и разборчивость покупателей на фоне снижения спроса на некоторые новостроечные объекты заставляют застройщиков и градоначальников задумываться о том, чтобы и Е коммерческом домостроении вернуться к практике сдачи в эксплуатацию готового жилья. “На наш взгляд, типовая планировка с возведенными внутренними стенами – это более привлекательный вариант для покупателей жилья экономкласса”, – говорит Тимербулатов.

Но застройщики не торопятся менять свой подход к работе. Среди крупных столичных застройщиков, возводящих монолитно-кирпичные дома “для народа” на территории города, удалось найти только две компании, которые не экономят на планировках. Это НПП “Тема” и корпорация “Социальная инициатива”. Как рассказали в компании “Тема”, у них покупатель получает квартиру с полностью выполненной планировкой, оштукатуренными стенами, остекленными балконами, установленной дверью и произведенной разводкой инженерных сетей. “В квартире нет только стяжки на полах и сантехнического оборудования”, – отметили в компании.

В бытность руководителем ДИПСа Леонид Краснянский заявил, что в будущем Департамент планирует отказаться от строительства квартир со свободной планировкой. В пресс-службе ДИПСа подтвердили, что готовы пойти на то, чтобы расширить число вариантов планировок квартир в многоквартирном жилом комплексе и сдавать дом приемочной комиссии под чистовую отделку. “Все это также создаст дополнительный стимул к приобретению жилья на начальных этапах реализации, пока есть выбор”, – говорят в ДИПСе. Примером возвращения к практике сдачи многоквартирного дома под чистовую отделку может стать возведение 42-этажного жилого комплекса “Дирижабль” на улице Профсоюзной, вл. 64-66, который финансирует ДИПС и строительство которого планируется начать в текущем году.

Людмила Чичерова
“Недвижимость – Жилой фонд” №3(17) апрель 2005 г., приложение к Ведомостям

10 ошибок в дизайне квартиры со свободной планировкой

Свободная планировка – это не только возможность творить, но и ответственность за то, как не вытворить что-то. Какие документы собрать перед ремонтом? Почему острых углов стоит избегать не только в разговоре, но и при планировании квартиры? Какая комната уютнее, прямоугольная или квадратная? Тимур Абдрахманов и Алена Горшкова (Студия 3.14) поделились с нами своими рецептами правильного зонирования.

Студия 3.14 работает в Москве и Московской области, специализируется на создании частных интерьеров под ключ.Кредо бюро – создавать пространства для жизни. В проектах дизайнеры стремятся не просто грамотно решить практические задачи заказчиков, но и создать интерьер, который отражает личность хозяев, их стиль жизни и в который приятно возвращаться каждый день.

1. Неправильный порядок действий

На наш взгляд, первый шаг при дизайне квартиры свободной планировки – понять, насколько планировка действительно свободная. Узнайте в управляющей компании о нормах и ограничениях при ремонте жилья, требованиях по инженерным системам и строительным работам. Уточните, где можно, а где нельзя располагать мокрые зоны.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, проектировать начинайте только после собранного пакета документов и с четким пониманием того, что делать можно, а что нельзя.

2. Неверно расставленные приоритеты

Частая ошибка – неверно расставленные приоритеты и недостаточный метраж для жизненно важных зон. Например, детская зона не может быть без окна, неприемлемо отдавать широкое окно гардеробной, а в спальне довольствоваться маленьким и, конечно, дополнительный санузел лишним не бывает, если позволяет площадь.

Советуем составить и заполнить подробную анкету, чтобы выбор было сделать проще и вам, и, в случае если вы работаете с дизайнером, ему. Начинайте с вопросов «Зачем? Где в доме вы находитесь большую часть времени? Как часто вы встречаете гостей? В спальне вы живете или только спите?».

3. Форма помещения не связана с его функциями

Квадрат или прямоугольник? Мы считаем, что идеальный вариант зависит от конкретного назначения комнаты. Если в помещении планируется две и более зон, то лучше подойдет прямоугольная форма, если одна – то квадрат. Однако слишком узкие и вытянутые темные комнаты с одним окном неудобно зонировать, в них неудобно расставлять мебель, да и жить в них неудобно. Такие комнаты лучше не проектировать, если планировка свободная.

4. Через диван к чайнику

Сталкивались ли вы с подобной ситуацией, когда после окончания ремонта вы попали в лабиринт? Чтобы поставить чайник, приходится перелезать через кресло, чтобы пройти между двумя шкафами – втягивать живот, а для преодоления сушилки придется станцевать лимбо.

Часто новички не учитывают важные пути передвижения по квартире. В итоге возникает проходная зона между ТВ и диваном, комната получается огромной, коридор слишком узким и наоборот. Минимальный комфортный для человека средней комплекции проход между элементами мебели составляет 60 см, а коридор по ширине – не уже, чем 100.

5. Неправильно организованное хранение

В советское время ненужные вещи отправлялись на балкон или в кладовку, а те, что побольше, уезжали в бессрочный отпуск на дачу. Привычка складировать, а не хранить – наследство советской эпохи. Вещи не на своем месте ухудшают качество жизни, особенно в компактных пространствах.

Выходов несколько: вести аскетичный образ жизни и иметь только самое необходимое, продолжать копить все на балконе или еще до ремонта продумать зоны для хранения – совершенно необязательно, чтобы это было какое-то одно место. Организовать пространство даже маленькой квартиры так, чтобы все уместилось — первая из задач и новичка, и профи.

6. Коридоры, которые все усложняют

Частая ошибка в планировании квартир со свободной планировкой – коридоры, которые «съедают» часть функционального пространства. Любовь к ним привита коммунальным прошлым. Чтобы правильно организовать пространство для жизни, иногда стоит отказаться от стереотипов и, если возможно, рассмотреть вариант объединения помещений, их перетекания одно в другое.

Еще один удачный, на наш взгляд, подход – проектирование анфилады комнат, следующих одна за одной и связанных друг с другом функционально. Этот прием широко использовался до революции в дворянских особняках и купеческих квартирах. Такой принцип позволяет разделить пространство квартиры на публичное и приватное и решить проблему недостающих метров.

Ссылка на основную публикацию